O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu nesta quarta-feira, 26, tornar inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista sancionada em julho de 2024 (apelidada de "revisão da revisão") e manter a versão sancionada em janeiro de 2024. A ordem é do Órgão Especial do TJ, colegiado máximo da Corte, formado por 25 desembargadores.

O TJ determinou ainda uma medida de mitigação dos impactos da decisão: aqueles prédios que obtiveram alvarás ou protocolaram pedidos de licenciamento para obras desde julho de 2024 terão a validade mantida. A medida desta quarta-feira só entrará em vigor após a publicação oficial do acórdão (decisão), o que pode demorar alguns dias.

Uma das principais leis municipais, o zoneamento define o que pode ser construído ou funcionar em cada quadra da cidade. É por causa dele que algumas ruas têm prédios altos e misturam comércios, escritórios e moradia, enquanto outras só têm casas e edifícios baixos. A revisão ampliou as áreas onde é possível construir prédios mais altos e até sem limite de altura.

Entre os pontos que constam nesta segunda revisão do zoneamento, de julho de 2024, está, por exemplo, a liberação de prédios altos na região Cidade Jardim, zona oeste da capital, ao lado do Jockey Club, área hoje ocupada majoritariamente por casas.

A justificativa do TJ para tornar inconstitucional somente a "revisão da revisão" é que a proposta era apenas corrigir poucas quadras da cidade com erro no zoneamento sancionado em janeiro de 2024. Mas os vereadores incluíram novas áreas de verticalização, como a da Cidade Jardim.

A Prefeitura da capital já recebeu solicitação para construção de ao menos 19 torres no bairro, sendo 13 delas com mais de 30 andares. Neste caso, como os pedidos já foram protocolados, eles não serão afetados pela decisão do TJ, mesmo sem ainda ter obtido o alvará da Prefeitura.

Quando o acórdão for publicado, a decisão passará a valer, proibindo novos prédios na Cidade Jardim (e em outros bairros afetados por mudanças apenas na "revisão da revisão").

Há, no entanto, uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de abril que suspendeu os efeitos de uma liminar do TJ neste processo até o trânsito em julgado (ou seja, até todos os recursos serem analisados e mais nenhuma medida poder ser tomada para reverter a decisão). Desta forma, empreiteiras poderiam utilizar a decisão do STF para tentar conseguir liberações para prédios nessas regiões até o trânsito em julgado.

Entenda o caso

A ação direta de inconstitucionalidade foi apresentada em 11 de agosto de 2025 pelo procurador-geral de Justiça de São Paulo, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, que ocupa o cargo mais alto no MP.

Quando o acórdão for publicado, a decisão passará a valer, proibindo novos prédios na Cidade Jardim (e em outros bairros afetados por mudanças apenas na "revisão da revisão").

Há, no entanto, uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de abril que suspendeu os efeitos de uma liminar do TJ neste processo até o trânsito em julgado (ou seja, até todos os recursos serem analisados e mais nenhuma medida poder ser tomada para reverter a decisão). Desta forma, empreiteiras poderiam utilizar a decisão do STF para tentar conseguir liberações para prédios nessas regiões até o trânsito em julgado.

Entenda o caso

A ação direta de inconstitucionalidade foi apresentada em 11 de agosto de 2025 pelo procurador-geral de Justiça de São Paulo, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, que ocupa o cargo mais alto no MP.

"Alterações dessa ordem implicam interferência no trânsito local, comércio, segurança e mobilidade urbana. Portanto, na qualidade de vida dos cidadãos", defende Oliveira e Costa sobre a ação.

A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) diz que a revisão foi aprovada na Câmara "com ampla participação popular, com mais de 30 audiências públicas, e está em conformidade com o Plano Diretor".

Já o Legislativo alega que a tramitação "seguiu todos os trâmites legais, foi acompanhada de justificativas técnicas, contou com 38 audiências públicas, ampla divulgação prévia e participação popular presencialmente e on-line de mais de 1,4 mil pessoas". A Câmara afirma ainda que a Procuradoria vai avaliar eventuais recursos após a publicação do acórdão do TJ-SP.

Nesta quarta-feira, durante julgamento no TJ, o Ministério Público de São Paulo reiterou o pedido a anulação das duas revisões da Lei de Zoneamento: a sancionada em julho de 2024 e de janeiro de 2024. "As alterações não foram precedidas de estudos e levantamentos técnicos específicos (sobre cada mudança). Aqueles que serão afetados por essa alteração precisam saber como serão afetados, o que evidentemente não foi previsto", defendeu o subprocurador-geral de Justiça Nilo Spinola Salgado Filho, representando o MP.

A procuradora-geral do Município, Luciana Santana Nardi, defendeu que a revisão do zoneamento foi precedida de estudos da Secretaria Municipal de Urbanismo. "Essas alterações reiteram aquilo que já foi esgotado no Plano Diretor de 2014, que prevê um adensamento populacional em zonas onde há um grande acesso a transporte público. Há um grande déficit populacional na cidade. Essa política pública tenta resolver esse problema, para que uma ampla camada da sociedade possa ter acesso e morar perto desses eixos de transporte público", disse. "Essa ação do MP representa a insurgência de pequenos grupos da sociedade contra uma decisão tomada no processo democrático", criticou Luciana.

Relembre como foi a tramitação da revisão

O projeto de lei de revisão do zoneamento foi enviado por Nunes à Câmara em 4 de outubro de 2023, mas ainda sem o mapa com as mudanças propostas. Segundo a Prefeitura, no caso do zoneamento, o desenho não é apenas uma exemplificação da aplicação da lei ou peça complementar. "O mapa é a lei. É o instrumento que, de fato, rege a ocupação na cidade", disse Luciana.

O primeiro mapa foi apresentado pela Câmara em 8 de novembro, após 11 audiências públicas. "Houve expansão das áreas em ZEU (que permite prédios sem limites de altura), incluindo quadras que deveriam ter sido poupadas, pelos próprios critérios da lei."

Novas audiências públicas foram realizadas e um novo mapa foi divulgado em 19 de dezembro, dois dias antes da votação final do projeto na Câmara, em 21 de dezembro. Ocorreram mais duas novas audiências públicas após a troca do mapa, mas, para o MP, isso não foi suficiente.

Os promotores ainda criticam a divulgação do desenho como PDF "sem qualquer destaque para as alterações", em vez de outros formatos digitais, como o MP aponta que ocorreram em anos anteriores. "Foi suprimida da população a possibilidade de discussão, aprofundamento, debates e questionamentos acerca do que era proposto", escreve Oliveira e Costa na ação.

A Prefeitura contra-argumenta no processo. "A transparência foi pilar fundamental do trâmite, com a disponibilização de todos os documentos e mapas, não apenas em formato visual, mas também em arquivos abertos de georreferenciamento por meio de portal específico, o que permitiu o escrutínio técnico detalhado por qualquer interessado."

Segundo a gestão Nunes, o mapa apresentado às vésperas do julgamento "não constitui ausência de participação, mas sim uma etapa devolutiva", com a incorporação de demandas apresentadas em audiências públicas.

A revisão foi sancionada por Nunes em 19 de janeiro de 2024. Em 7 de junho de 2024, novo projeto de lei alterando o zoneamento foi apresentado, sob o argumento de que haveria erros em parte dos arquivos usados para gerar o mapa. Essa nova proposta foi chamada de "revisão da revisão" do zoneamento.

Três audiências públicas foram realizadas e, em menos de um mês, o projeto foi aprovado, com a inclusão de 38 novas emendas. "As emendas ampliaram as alterações realizadas, sem que fosse possível, em tempo hábil, a publicização e divulgação antecipada à sociedade civil", defende o MP. O subprocurador-geral de Justiça Nilo Spinola Salgado Filho critica ainda que o mapa da "revisão da revisão" foi divulgado em preto e branco, comprometendo ainda mais a compreensão das informações, segundo ele.

A Câmara argumenta à Justiça, no entanto, que disponibilizou mapas impressos em cores de cada zona da cidade na terceira audiência pública. E aponta que as emendas parlamentares estavam disponíveis em seu site.

"A existência de emendas e correções no mapa ao longo do processo legislativo não é indício de vício - é prova inconteste de que a participação popular produziu efeitos concretos", informa o Legislativo no processo. "Os vereadores, representantes eleitos da população, após ouvirem mais de 1.400 pessoas em 38 audiências públicas, propuseram diversas emendas justamente para que a vontade popular fosse implementada."

A Câmara ainda defende que seu regimento interno só permite a apresentação de emendas durante análise de um parecer de uma comissão permanente (como a Comissão de Constituição e Justiça ou a de Urbanismo) ou ao longo da discussão em plenário - durante a votação. Isso, argumenta a Câmara, impossibilitou a apresentação das emendas antes das audiências públicas.