Zoneamento de SP: projeto que muda áreas para prédios altos é aprovado em 1ª votação

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou, em primeira votação, o projeto de lei que altera a Lei de Zoneamento da cidade na tarde desta terça-feira, 12. A proposta impacta em algumas milhares de quadras da capital paulista, que passarão a ser submetidas a novas regras de altura de construção, proteção ambiental, incentivos para setor imobiliário e outras alterações.

A revisão do zoneamento teve 46 votos favoráveis e 8 contrários. Eram necessários 37. A segunda e definitiva votação está prevista para 21 de dezembro, às vésperas do Natal. O projeto divide opiniões e foi até questionado na Justiça, porém o plenário estava esvaziado, com a presença de poucos representantes de associações de moradores e de movimentos de moradia. Uma manifestação chegou a ser realizada contrariamente em 30 de novembro.

As mudanças propostas envolvem a delimitação de novas quadras com incentivos e veto a prédios altos, a exclusão e a inclusão de zonas de proteção ambiental, o desestímulo ao boom de microapartamentos, a criação de um novo desconto a edifícios com intervenções de menor impacto ambiental e outras.

O projeto de lei foi enviado pela Prefeitura à Câmara em outubro e passou por diversas alterações. Um novo texto foi apresentado pelo relator, Rodrigo Goulart (PSD), em audiência pública em 4 de dezembro. Há a previsão de um segundo substitutivo no começo da próxima semana, com novas alterações. A gestão Ricardo Nunes (MDB) tem ampla maioria entre os vereadores.

Líder do governo na Câmara, Fabio Riva (PSDB), afirmou que o projeto atende a um anseio da cidade e destacou a transformação de parte das Zonas Especiais de Proteção Ambiental em áreas para moradia de baixa renda. "Quando fala em meio ambiente e habitação de interesse social não são conflitantes, são ações complementares."

Integrante da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente, a vereadora Silvia Ferraro, da Bancada Feminista (PSOL), votou contrariamente ao projeto. "Ainda tem muitos problemas, ainda consta muitas questões ruins, como no caso dos 'edifícios conceito' (prédios com algumas intervenções de menor impacto ambiental). Não achamos que seja uma justificativa para dar 20% de desconto na outorga (recurso destinado ao Fundo de Desenvolvimento Urbano, cuja arrecadação foi de R$ 1 bilhão no ano passado, revertido a obras pública)."

A votação também foi marcada pela presença de lideranças guarani, que conseguiram a mudança no zoneamento de duas áreas próximas da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte, remarcadas como Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam). Um dos locais pertence à construtora Tenda, que tem um projeto para um conjunto habitacional popular aprovado e é contrária à alteração.

As lideranças presentes argumentaram que a área tem papel ambiental, com a presença de nascentes e outras características de fauna e flora que deveriam ser protegidas e recuperadas. "É muito importante para o amortecimento do impacto ambiental, para que tenha a preservação de poucas áreas de Mata Atlântica que tem em São Paulo", disse Araju Arapoty.

Mais quadras vão ter incentivo a prédios altos? E muda onde já existe?

Um dos principais e mais discutidos pontos envolve os "eixos de transporte", áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus que têm descontos e incentivos municipais variados para a construção de prédios altos e hoje concentram a maior parte da produção de novos apartamentos, especialmente nos bairros valorizados. A faixa de incidência aumentaria de imóveis em quadras inteiramente a até 600 m de metrô e trem e 300 m de corredor para aqueles em quadras em que ao menos metade está, respectivamente, a 700 m das estações e 400 m dos corredores.

O projeto permite uma expansão de eixos de verticalização em centenas de quadras da cidade. Há também algumas "exclusões", isto é, quadras que deixariam de ter incentivo a prédios altos quando preenchem alguns requisitos ambientais, urbanísticos ou culturais: como inclinação acentuada, presença de curso d'água e localização em via estreita. Entre as exclusões principais, está quase todo o eixo da Estação Vila Madalena.

Na prática, contudo, essa exclusão tem um impacto limitado. Isso porque o projeto permite que a altura máxima de novos imóveis permaneça alta se ao menos 40% da quadra (hoje em dia é 50%) estiver verticalizada. Além disso, há um dispositivo de transição chamado "direito de protocolo", que permite a construção de um empreendimento com as características da lei vigente no momento do pedido na Prefeitura, mesmo que a execução seja posterior.

Com as exclusões, os endereços ganham novo zoneamento. Parte das quadras passam a ser Zona de Centralidade, que permite imóveis de até 48 m de altura. Já as ruas sem saída viram ZPR ou Zona Mista (novas construções com até 28 m de altura), a depender das características, dentre outras.

Terá mesmo proteção a vilas? Como vai funcionar? Poderão ser demolidas?

O projeto prevê a proteção a vilas reconhecidas como tal mediante uma avaliação "caso a caso" de um órgão responsável e a pedido dos proprietários. Essa restrição envolve a delimitação como uma Zona Predominantemente Residencial (ZPR), que não permite construções com mais de 10 m.

A Câmara chegou a indicar cerca de mil vilas que poderiam solicitar o reconhecimento como ZPR. Por outro lado, o projeto permite que a proteção possa ser revertida com o aval de todos os donos e de órgão responsável.

O que muda em relação às Zonas Especiais de Proteção Ambiental? Poderão ter mais casas?

A proposta transforma parte das Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepams) em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). A nova classificação permite a regularização fundiária e permanência de famílias de baixa renda, mas dá margem a uma maior urbanização de áreas sensíveis, como em distritos do entorno das represas e da Serra da Cantareira. A justificativa é de que a mudança envolve áreas já "consolidadas", onde famílias vivem há anos.

Também nas Zepams, o projeto autoriza a liberação de comércios de alimentos para até 500 pessoas mediante aval de órgão ambiental não especificado, como antecipou o Estadão. Hoje, essa avaliação deve ser feita nos conselhos gestores dos parques ou no Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (Cades). No Parque do Ibirapuera, por exemplo, a regra vigente libera exclusivamente espaços fixos para público de até 100 pessoas, mesmo após a concessão.

O que é o 'freio' ao boom de microapartamentos e a studios para Airbnb?

Como o Estadão mostrou em primeira mão, o projeto exclui um incentivo que estimulou o boom de studios, quitinetes e novos microapartamentos na cidade. A proposta impede que empreendimentos que misturem pequenas unidades para hospedagem (Airbnb e afins) e moradia tenham acesso a incentivos públicos para o chamado "uso misto".

Entre os incentivos que deixariam de atender a esses empreendimentos estão construir 20% a mais do que o normalmente permitido e ter "desconto" na outorga onerosa, taxa cobrada das construtoras e calculada com base na área construída computável. Com a mudança, para ter o benefício de uso misto, seria necessário incluir outros tipos de espaços não residenciais, como escritórios e comércios.

Como ficaria a Avenida Rebouças?

Uma das mudanças apresentadas pelo relator de maior repercussão envolve um trecho da Avenida Rebouças, que contempla o lado ímpar, no trecho entre a Rua Estados Unidos e a Avenida Brigadeiro Faria Lima, na zona oeste. Nessa parte da via, há hoje mais restrições construtivas e de atividades, por envolver a "borda" da Zona Exclusivamente Residencial (ZER) dos Jardins, enquanto praticamente todo o restante tem incentivos para a construção de prédios altos.

Com a alteração sugerida, esse perímetro seguiria como uma Zona Corredor (ZCOR), mas mudaria de ZCOR-2 para ZCOR-3. Essa nova classificação permite mais tipos de estabelecimentos comerciais e de serviços de médio porte (até 500 pessoas), o que hoje é restrito a pequeno porte (até 100 pessoas).

A proposta também permite que os imóveis tenham um aumento de até 50% na altura, chegando de 10 m a até 15 m. Além disso, na mesma proporção, aumenta o coeficiente de aproveitamento máximo, de modo que seja possível construir de 1,5 vez a área do terreno (não mais limitada a uma vez). Isto é, a alteração permitiria construções mais robustas.

Há alguma mudança específica para o entorno do Ibirapuera?

O projeto cria uma Zona de Ocupação Especial (ZOE) em uma área do Exército nas proximidades do Parque do Ibirapuera, na zona sul. O Comando Militar do Sudeste tem planos de expansão do Forte Ibirapuera, nas Ruas Manoel da Nóbrega e Abílio Soares, com novas instalações da recém-recriada Companhia de Comando da 2.ª Divisão de Exército e dos Próprios Nacionais Residenciais (apartamentos para moradia de militares). Com a alteração, seria possível firmar regras mais flexíveis para o endereço, o que facilitaria uma expansão e verticalização.

O que é o desconto para 'edifícios conceitos'? Têm mesmo menor impacto ambiental?

O projeto cria um incentivo a "edifícios conceito", para estimular medidas apresentadas como mais sustentáveis. Como mostrou o Estadão, a versão da Câmara resgatou uma proposta de 2017, criticada por uma parte dos especialistas pela "assimetria" entre os benefícios às construtoras e os ganhos ambientais.

Na prática, oferta até 20% de desconto a empreendimentos com determinado volume de árvores, jardins suspensos, sistema de pré-tratamento de esgoto e/ou estrutura de energia fotovoltaica, dentre outras intervenções. O texto cita possível "melhoria da qualidade de vida da cidade".

O centro não terá mais ferro-velho e centro de reciclagem?

O projeto prevê a proibição da instalação de ferros-velhos e comércios de materiais destinados à reciclagem em parte da região central. Essa proibição abrange o distrito Sé, grande parte dos distritos República e Brás e pequenos trechos do distrito Consolação.

O que muda em relação a barulho?

Após um vaivém revelado pelo Estadão, o Município retirou totalmente o trecho do projeto que previa a fiscalização de limite de barulho em residências pelo Programa Silêncio Urbano (PSIU). O texto substitutivo manteve o trecho que adia a entrega do mapa de ruído urbano para 2029.

A Prefeitura vai continuar a incentivar comércio no térreo?

A proposta mantém os incentivos municipais para a "fachada ativa", a fim de aumentar o fluxo de pessoas na rua por meio do funcionamento de estabelecimentos comerciais e de serviços no térreo de edifícios. Nesse aspecto, há algumas mudanças substanciais.

O projeto permite o acesso a incentivos municipais para fachadas ativas que ocupem uma parte da área localizada em pavimento inferior ou superior, desde que tenha acesso pela via pública. Além disso, flexiona a necessidade de ter lojas e afins em todas as entradas do prédio, desde que ocupe ao menos 25% da "testada" do edifício.

A proposta vai alterar as Zonas Estritamente Residenciais?

As Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) não serão revistas neste momento. "Não incidindo sobre elas índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que aqueles atualmente aplicados", destaca um dos trechos iniciais do projeto. Isto é, não há alteração prevista nas áreas restritas a casas em partes dos distritos Alto de Pinheiros, Pacaembu, Jardins, Interlagos e outros.

As mudanças no zoneamento são válidas até quando?

Não há uma data específica. A legislação atual prevê, contudo, que a Prefeitura proponha um novo Plano Diretor até 2029. Em geral, após alterações substanciais no plano, é necessário realizar mudanças também no zoneamento, visto que as duas leis estão interligadas.

As novas regras vão atingir imóveis já licenciados ou vendidos na planta?

Não. Os projetos de empreendimentos imobiliários costumam buscar as licenças na Prefeitura bem antes do início da obra. Nesses casos, incide o "direito de protocolo", que é a permissão para a construção com base na legislação vigente no início da tramitação do processo no poder público. Dessa forma, transformações propostas no zoneamento podem levar anos para se tornar mais evidente na cidade.

O zoneamento vale para toda a cidade? Como ficam locais com projetos específicos e operações urbanas?

O zoneamento incide sobre toda a cidade, mas a legislação paulistana determina que algumas áreas consideradas subutilizadas ou com propostas de transformação específica recebam projetos e regramentos diferenciados. Essas normas e incentivos integram os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) e as Operações Urbanas, como em parte do centro, do entorno do Rio Jurubatuba, da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima e da Avenida Água Espraiada, dentre outros locais.

O que acontece após a aprovação na Câmara?

Se aprovado pela Câmara, o projeto de lei será remetido para o prefeito. O Executivo poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra. Com maioria no Legislativo, Nunes acatou quase todas as mudanças feitas pelos vereadores no Plano Diretor e possivelmente repetirá o gesto com o zoneamento.