Desistência da compra de imóvel: como funciona a Lei do Distrato?

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Criada em 2018 para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis, a Lei dos Distratos (13.786) tem sido motivo de divergências. Advogados que defendem empresas imobiliárias afirmam que a nova legislação não tem sido capaz de prover a segurança esperada, uma vez que as decisões judiciais estariam favorecendo os compradores de imóveis. Por sua vez, advogados de consumidores rebatem, afirmando que a norma abre brechas para abusos de poder econômico.

A Lei dos Distratos surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram nos idos de 2014, quando a economia brasileira entrou em recessão. Na época, não havia regras para esse tipo de situação, e as decisões judiciais geralmente obrigavam as empresas a devolverem em torno de 75% do valor pago pelos consumidores até a entrega do imóvel.

Isso gerou desequilíbrios, pois as construtoras tinham a obrigação de terminar a obra mesmo perdendo a receita das vendas distratadas. A conta não fechava. Muitas empresas entraram no vermelho e algumas até foram para recuperação judicial, como foi o caso de PDG Realty, Rossi Residencial, Viver, João Fortes e Urbplan (antiga Scopel).

"Com a sanção da Lei 13.786, foram definidas regras para evitar surpresas. No caso da compra e venda de apartamentos na planta, está prevista a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor até o momento da rescisão (quando há patrimônio de afetação). No caso de lotes adquiridos na planta, a retenção deve ser de no máximo 10% do valor do contrato. Também foi definido na lei que não haverá devolução da taxa de corretagem, paga diretamente à intermediadora, que costuma ser de 4% a 6% do valor total do imóvel."

Outro ponto importante: as empresas ficam autorizadas a devolver o dinheiro só depois da entrega do imóvel e do recebimento do Habite-se, de modo a evitar que fiquem sem dinheiro para terminar a obra, prejudicando os outros consumidores que compraram um imóvel no mesmo empreendimento.

Onde está a divergência

Os advogados das empresas relatam que muitos magistrados estão reduzindo as multas para cerca de apenas 10% do que foi pago, no intuito de aliviar o peso considerado excessivo para consumidores. O tema foi discutido durante o Fórum Loteamentos Urbanos, organizado pelo Estadão. A situação preocupa empresas, que veem aí o risco de um estímulo às rescisões de contratos sem justificativa e aplicação de um valor insuficiente de multas para cobrir os custos de produção.

O sócio-fundador do escritório VBD Advogados, Olivar Vitale, fez o mapeamento de mais de 100 decisões de distratos e alerta que as multas têm sido baseadas no que foi pago pelos consumidores durante o andamento do contrato, independente do valor. "Não se analisa o quanto foi pago, se foi 0,5% ou 80%", exemplifica.

Para ele, o risco dessa flexibilização é quebrar a empresa e deixar os demais compradores sem receber o imóvel. "Vivemos hoje uma insegurança muito grande. Imagine que um loteador vende 300, 400 lotes. Depois, metade desiste da compra. Mesmo assim, ele tem de seguir com a implementação da infraestrutura, ruas, saneamento, iluminação, etc. Como faz?", questiona. "Muito mais do que proteger o caixa de um empreendedor, a importância da Lei dos Distratos é proteger o adquirente que espera receber o imóvel".

A sócia do escritório Durazzo Medeiros Advogados, Kelly Durazzo, observa que as multas muitas vezes não têm sido suficientes para cobrir os custos das empresas com estande, corretagem, financiamentos e a obra em andamento. "A regra para loteamentos, que é 10% com base no valor do contrato, é reduzida pelo Judiciário, passando para ser 10% do pago, que é quase nada. Há decisões em que a multa fica em R$ 200, outras chegam a R$ 1 mil. Obviamente, isso não leva a um resultado positivo."

Em levantamento com 40 casos, Kelly diz que o Judiciário cita com recorrência o artigo 413 do Código Civil, que prevê a possibilidade de redução de multa quando há o entendimento de que ela é considerada excessiva. "Mas com base em que ela é excessiva? Porque em nenhum desses casos julgados trazem a menção de quanto foi efetivamente pago", pondera.

O advogado e coordenador do conselho jurídico do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Marcelo Terra, defende que a lei seria clara nesse tema. "Não deveria ter espaço para o Judiciário ter interpretação diferente", afirma.

O vice-presidente do conselho jurídico da Associação das Empresas de Loteamento Urbano (Aelo), Luís Paulo Germanos, diz que esse ambiente coloca em xeque a função social das empresas. "As empresas recolhem tributos, produzem riqueza, desenvolvem o território urbano de forma ordenada e respondem pelo meio ambiente ecologicamente equilibrado".

O que diz o advogado dos consumidores

Já quem defende os consumidores pondera que a Lei dos Distratos deve ser aplicada, sim, de forma relativizada. "Não é lícito que quem exerça atividades comerciais se enriqueça em detrimento de consumidores vulneráveis. É óbvio que a atividade econômica busca o lucro e isso não se condena. O condenável são os abusos e a promoção de desequilíbrio entre as partes", argumenta Marcelo Tapai, sócio-fundador do escritório Tapai Advogados.

"Multa de 50% do que foi pago para a loteadora, mais 5% a 6% sobre o valor do negócio a título de corretagem, o que, em alguns casos, pode chegar a mais de 70% dos valores pagos, é enriquecimento sem causa e torna o contrato excessivamente oneroso, especialmente porque a empresa fica com o lote e o revende para terceiros", diz Tapai.

"Havendo esse claro desequilíbrio, a própria legislação autoriza o juiz a adequar a penalidade para tornar equilibrada a relação contratual."

Redução de multas só em situação 'excepcional', afirma desembargador

O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues, presidente da 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) afirma que a possibilidade de redução da cláusula penal deve ser entendida como uma situação excepcional. "Assim, implica em ser devidamente justificada no caso concreto, dado que, como regra, é direito subjetivo do credor exigir a penalidade tal como consta do contrato", diz, em entrevista.

Ele explica que a aplicação da multa pode, eventualmente, ser flexibilizada com base no artigo 413 do Código Civi, quando "a obrigação tiver sido cumprida em parte" e "se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

"Digno de nota que nessa normativa consta o advérbio 'equitativamente', alusivo à noção de equidade, justamente um dos conceitos jurídicos indeterminados mais abertos e, assim, propício a diferentes interpretações", afirma Rodrigues.

Há casos tramitados na justiça em que a aplicação 'integral' da multa foi validada por ter sido considerada em conformidade com a lei, por força do princípio da obrigatoriedade do contrato. Sob esse olhar, a Lei do Distrato é vista como uma proteção da coletividade ao garantir o cumprimento do contrato e que os valores serão utilizados para a conclusão da obra e a entrega das unidades a todos os consumidores, aponta.

Em outras análises, é aceitável que a penalidade seja reduzida 'proporcionalmente' pelo juiz, caso a obrigação principal tenha sido cumprida em parte, explica o desembargador.

"Pode suceder, por exemplo, de o devedor ter cumprido o contrato em sua maior proporção, porém não na parte que mais interessava ao credor. Logo, cabe ao juiz examinar se a prestação principal comporta o cumprimento parcial", diz. "E se o credor não recebeu qualquer proveito do cumprimento parcial, não haveria, em tese, de se cogitar de reduzir a cláusula penal."

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Vinícius de Oliveira, que ficou conhecido por ter protagonizado o filme Central do Brasil ao lado de Fernanda Montenegro, quando ainda era uma criança, em 1998, publicou em sua conta no Instagram um relato sobre seu reencontro com a atriz quase três décadas após as gravações.

O fato se deu durante um evento de pré-estreia do filme Vitória: "É sempre um carrossel de emoções encontrar a maior representante da cultura desse País, a amiga de longa data, nossa rainha Fernanda Montenegro."

"Foi mais uma vez único, mas, como sempre, de aprendizado de vida. Estar ao lado dela me faz todo ouvidos. Sua paixão pela arte e pela vida é tamanha que o 'pouco' tempo que pudemos estar ali foi suficiente para eu repensar o entendimento da vida", refletiu Vinícius de Oliveira.

Em seguida, o ator explicou: "Afinal, aos 95 anos, com total capacidade intelectual e física, Fernanda veio do Rio, estava fazendo toda a social e, dali a algumas horas, partiria para o Rio novamente porque teria ensaio a tarde na ABL para a noite, então, fazer sua apresentação de 14 textos diferentes de literatura."

"Que artista, que ser humano é Fernanda Montenegro! Passarei a vida agradecendo esse acontecimento de mulher. Que ela siga nos brindando com sua arte. Obrigado e obrigado, Fernanda!", concluiu.

Em Central do Brasil, Vinícius de Oliveira deu vida ao menino Josué. Após a morte de sua mãe, no Rio de Janeiro, a personagem de Fernanda Montenegro, Dora, atravessava o País rumo ao Nordeste em busca do pai do garoto. O filme, dirigido por Walter Salles, concorreu ao Oscar nas categorias de Melhor Filme Estrangeiro e Melhor Atriz.

Na tarde deste sábado, 15, no Big Brother Brasil 25, Gracyanne Barbosa reuniu os brothers na sala e pediu desculpas por ter pego a comida de outros participantes quando estava na Xepa. A informação foi revelada por Renata ao retornar da Vitrine Seu Fifi, onde recebeu informações do público que a observou em um shopping do Rio de Janeiro. A revelação abalou a musa fitness, que já havia desabafado sobre o assunto durante a madrugada.

"Eu queria pedir desculpas para todos vocês. Acho que a maioria já sabe que eu estava pegando comida. Não espero que ninguém entenda. Eu só queria explicar o que aconteceu comigo: não foi por ficar com fome, nem nada, mas é que o fato de que a gente ter pouca coisa me levou para um lugar que eu nunca mais achei que eu ia visitar", começou.

"São coisas que eu nunca compartilhei com ninguém, que eu não queria que ninguém soubesse, não queria dividir com ninguém, de quando eu passei fome, de quando eu tinha que comer do lixo. Aqui dentro, sabendo que eu estava sendo filmada, eu sabia que todo mundo ia saber. Eu não consegui controlar, porque, na minha cabeça, eu ia precisar de novo", completou.

"Peço desculpas para todo mundo. Sei que ninguém tem nada a ver com isso. Eu sei que é errado, mas eu não queria compartilhar isso porque não queria que a minha mãe soubesse. É uma coisa que eu passei que já passou, sabe", finalizou.

Esta matéria complementa com mais informações o texto enviado anteriormente.

Mais uma Prova do Anjo foi disputada na casa do Big Brother Brasil 25 neste sábado, 15 de março. João Gabriel saiu como vencedor e poderá escolher uma pessoa para imunizar do Paredão neste domingo, 16.

Antes da disputa, os brothers realizaram um sorteio e cada sorteado teve que vetar outra pessoa da Prova. Veja quem foi vetado:

- Diego Hypolito vetou Gracyanne Barbosa

- Renata vetou Aline

- João Gabriel vetou Vitória Strada

- Vinícius vetou Renata

- Aline vetou Eva

Já na Prova, os brothers precisavam jogar um dado por cima de uma trave e, dependendo do resultado, avançar por um tabuleiro. Quem caísse na Casa Dilema teria que enfrentar desafios que resultariam em atalhos ou caminhos mais longos.

Vencia quem chegasse primeiro ao final do tabuleiro. Além de se tornar o Anjo da semana, João Gabriel levou um prêmio de R$ 4,5 mil para casa, acumulado conforme ele avançava no jogo.

Nas primeiras três rodadas, Dona Delma saiu com vantagem e avançou na frente no tabuleiro. Nas rodadas seguintes, teve menos sorte e foi alcançada por João Gabriel, que empatou com a dona de casa na nona rodada. Depois disso, o brother assumiu a liderança e conquistou a vitória na 11ª rodada.

Quem foi para o Castigo do Monstro?

Após a vitória, João precisou escolher uma pessoa para sofrer o Castigo do Monstro. Ele escolheu Aline, que também perdeu 300 estalecas. Nesta semana, o desafio é chamado de "Repescagem" e consiste em vestir uma fantasia de pescador e pescar os peixes que surgirem na piscina.

"Vou escolher a Aline pelos negócios que nós já tivemos aí", disse João Gabriel. O apresentador Tadeu Schmidt não ficou satisfeito com a justificativa e pediu para o brother explicar melhor. Ele, então, elaborou: "O meu embate aqui é com ela, mais direto e eu não podia escolher outra pessoa aqui."